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Hello，我是马哥。
前几篇文章做了不少宏观上的板块分析，我想有认真看完的朋友，在买房过程中大方向是肯定不会出错了。
所以接下来，我会分享更具体的楼盘选筹心得。
就用上周分析过的海珠区为例子，告诉你谁是海珠最适合投资的楼盘。
在开始选筹之前，先把四个字给刻在心里：住投分离！
我知道大家买房都希望既能住得好，又能涨得爽。
但这是不可能的，因为自住和投资，对标的物的判断标准完全不一样。
以自住为目的，要考虑的因素其实非常多：交通、学位、商业、医疗、环境..等等。
但以投资为目的，要考虑的因素就两个：潜力和杠杆。
就像找对象，要是只想谈个恋爱，漂亮身材好就行；可要是以结婚为目的，首要考虑的就是三观、性格和家庭。
找对象搞不清需求，会老觉得对方不适合自己；
同理，买房子不住投分离，怎么选筹也不可能满意。
所以最后再提醒一遍，住投分离是选筹的大前提！
回归正题，我们是找海珠的投资盘，那只需要看区域中哪个盘潜力和杠杆最好。
听到潜力两个字，最先想起的是什么，肯定是琶洲。
越来越成熟的电商总部，加上广州唯二的总部经济聚集区和广州人工智能与数字经济试验区核心区的身份，琶洲的未来绝对是光明的。
但在房产投资中，潜力不仅要看未来增量，还得看稀缺性。
因为越稀有的东西，价格越贵。
未来增量能让你确定哪个区域值得投，但只有稀缺性能让你确定这区域中具体哪个盘值得投。
所以我们要在琶洲的盘源中，找到最稀缺的那一类。
琶洲的盘源，根据定位可以分为三种：
享受储值型：保利天悦；
置换改善型：会展西岸、世港花园、星品、畔江花园、雅郡花园；
刚需上车型：珠江大家庭、南居园、丽景花苑。
这里面谁稀缺性最强？保利天悦和雅郡。为什么？
因为只有保利天悦和雅郡拥有1000W+大面积户型的房源，可以满足未来琶洲高级企业经理、CEO们的购房需求。
而剩余的盘源可替代性强，不仅内部竞争激烈，还可以在琶洲周边找到很好的替代品，从而稀释了产品的稀缺性。
而且如果我们把视野继续往外扩展，就会发现，全广州1000W+高品质房源都非常稀缺。
包括珠城。
记得前两天有个想买珠城的朋友和我说，前段时间珠城难得出了一套盘，30台买家同时收到风，全部拿着2KW来看房。
结果不仅被限制看房时间，而且只要敢还价一句就涨价20W。
产品稀缺性有多值钱，大家现在明白了吧。
那选筹是不是到这里就结束了，直接囤天悦和雅郡的大户型就ok？
肯定不是，首先你要面对一个很尴尬的问题——琶洲也没货了。
保利天悦目前在售且过二的1000W+大面积只有一套，而且户型一般。
雅郡呢？也只剩两套。
而且别忘了，投资还要考虑一个很重要的因素：杠杆。
像天悦和雅郡，作为热门板块的网红盘，GP空间是不多的，这意味着你不能用最少的钱赚最大的利润。
不是吧马哥，说了一大轮就这？浪费老子时间啊！
别着急朋友们，海珠不还有个未来可期的地方么~
海珠创新湾，是海珠区除琶洲外，潜力最大的区域。
因为目前除了琶洲，整个海珠就它的建设力度最大。
要是放早几年，这地方马哥是根本不会考虑的。因为处于创新湾核心地带的沥滘村旧改，在前几年还是毫无进展。
可随着19年沥滘旧改正式动迁，加上广佛线最后一段通车，创新湾的发展慢慢从规划变为现实。
以前的海珠，琶洲占了90%的区域资源。到了现在，这90%至少会分三分之一给到创新湾。
房产投资，投的就是信息差。
像金融城、鱼珠、万博，未来增量非常优秀，但提前入局的投资客太多，导致房价早早就上去了。
反观创新湾呢，了解它未来增量的人还不多，因此目前该区域的房价，相对而言还是洼地。
所以把创新湾与海珠外部的潜力板块做对比，它是有一定优势的。
而回到海珠，琶洲和创新湾的未来增量对比，基本如下：
琶洲：规划增量红利大，兑现周期短，风险低，收益 中 ；
创新湾：规划增量红利中，兑现周期中，风险中，收益高。
看到这里相信大家会有个疑问，这样看的话，创新湾的未来增量放到整个广州也就中上水平，还称不上顶级啊，为啥值得投资呢？
别忘了，房产投资还有另外两个重要因素：杠杆和稀缺性。
这才是创新湾作为投财富品最大的底牌！
先说杠杆，创新湾因为板块热度不大，所以目前的杠杆非常足。
根据我私人渠道反馈的信息，目前创新湾优质楼盘的杠杆，基本是金融城、鱼珠、万博这些地方的两倍。
这意味着可以轻易做到DSF甚至LSF，实现用最少的本金获取最大的收益。
可以这么说，在杠杆这一块，创新湾的优势在全广州能排前三！
所以，这海珠选筹目前只剩最后一步：就是创新湾板块中，哪个楼盘稀缺性最强。
打开地图可以看到，创新湾核心区的盘源其实不多，把那些明显低价的旧楼盘筛选掉后，我们只需要做个二选一：
时代廊桥还是罗马家园？
你们可以先自行分析，再接着看马哥的答案。
马哥的答案是：罗马家园。
无论是距离未来创新湾核心区的直线距离，还是距离沥滘地铁站的通勤距离，罗马家园都比时代廊桥优秀。
而且，时代廊桥是8栋600户的小楼盘，而罗马家园是94栋4400+户的大楼盘。
大楼盘意味着什么，意味着拥有更好的流通性和更完善的区内配套。
还有很重要的一点，罗马家园龙禧拥有很多1000W+两百多平的大户型单位。
记得我们刚刚得出的一个结论吗：广州目前很缺高价高品质大户型楼盘。
而罗马家园刚好有货。
设想一下，过几年创新湾产业建设完成，江边景观修缮完毕，龙禧就是一个迷你版的保利天悦啊。
这稀缺性你们就说高不高！
再想一下，目前天悦均价6.4，雅郡均价5.9，而罗马家园只要4.3，这投资成本与收成比例，谁高谁低？
所以，到这里马哥可以明确回答文章标题的问题：
罗马家园就是海珠最适合投资的楼盘。
这就是马哥的观点
这篇文章马哥写的绝对是干货，很多积累多年的选筹技巧，其实都写在这里面了。
所以，看完后有什么疑问的，或者对海珠投资有什么兴趣和想法，或者有置业广州的计划， 可以关注老马公号：马哥聊房，获取最新信息！