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Hello，我是马哥。
先看看海珠最近的行情。
很明显，从去年11月开始，海珠房价就进行了新一轮摸高。
内部标杆楼盘，像琶洲雅郡花园、滨江东富力银禧、中部逸景翠园、西部光大、南部金碧，过去两个多月，涨20%保底。
而在去年11月，大部分买家还聚集在天河黄埔，和心态已经很硬的业主斗智斗勇，却占不了一分便宜的时候。
马哥已经指出海珠的潜力，并做了详细分析。（ 广州海珠，哪里最适合投资？ ）
那段时间找马哥咨询成功买房的朋友，不用担心后续的行情走向了。
因为涨幅早已超过了未来5年的利息安全线。
但往事不可追，我们能改变的只有当下与未来。
现在的海珠，整体价格仍称得上洼地，预计还需要1个月左右的时间完成补涨。
赶紧入场，还有肉汤喝。
所以这篇文章，马哥会好好讲讲海珠的内部选筹，并给大家分享如何挑选海珠的学位房。
没错，学位房不是天河越秀的专属， 海珠也是有学位房的。
而且性价比贼高！
我们先从学位房说起吧。
毕竟接下来的两个月，是今年有小孩入读需求的家长们，最后的冲刺时间了。
海珠作为传统老三区之一，教学资源虽然比不上越秀，但和荔湾是同一水平。
参考2020年广州高考高优率排名，海珠的上榜数量是仅次于天河越秀。
而且，性价比非常高。
热门小学的学位房，单价普遍在4-6万左右：
和天河越秀动辄10万单价比起来，几乎打了个五折。
那海珠的学位房这么好，我们具体要怎么选呢？
根据海珠摇号+部分直升的小升初方式，有两种选择方向。
第一，以小学为参考指标，初中凭好运摇号；
第二，直接选择能对口直升，解决9年义务教育的学位房。
如果选第一种方案，我们只需要结合自身需求，选择优质小学对口的一线标杆盘就可以了。
举个例子。
如果在珠城上班，想兼顾学位和通勤。
那最直接的，就是沿着三号线，买客村小学的对口一线标杆盘，也就是愉景南苑。
小孩上学走路10分钟就到了，家长到珠城上班，也只要19分钟。
那如果觉得客村小学相比其他省一级成绩不够好，那可以通过3号线中转，挑8号线上的学位房。
比方说昌岗东路小学对口的一线盘富力千禧，比方说宝玉直实验小学对口的一线盘光大花园。
既保证了学位的优秀，也能保证上班通勤在30分钟内，很平衡。
再重复一次，切记要买学位对口的一线标杆盘。
海珠和天河越秀毕竟不一样，流通性最强的学位房，通常都要考虑楼盘本身的品质和配套属性。
单纯有学位，但产品力完全脱离时代的老破小，流通性是不高的。
比方说海珠西扎堆的旧时代老房子，虽然名校对口，但价格远远跟不上行情涨幅。
同理，如果选第二种方案，我们就根据海珠能对口直升的9所学校，选对应的一线标杆盘。
这9所学校里， 优先选择成绩比较好的江南外国语学校、绿翠现代和翠城五中。
江南外国语因为以前有“择优”特权，办学成绩一直是海珠头部。
虽然现在择优取消了，但师资力量还在，平均分也是公办第一，教学水平是不用担心的。
绿翠现代呢，这几年成绩一直处于上升阶段，进步明显，2019年的中考校平均分有630+，算是比较高了。
至于翠城五中，虽然是全新的中学，但由五中本部领导班子统一管理，从不同学校挖了很多名师进去。
无论师资力量还是总体的教育资源，都经得起推敲与考验。
所以想省心的话，直接瞄准能直升这三所学校的对口小学，选择相应的对口一线盘就ok。
比方说江南外国语，是江南二小直升。
那就选择对口的可逸名庭，或者可逸锦苑。
绿翠现代是新港中路小学、绿翠小学和大江苑小学直升。
那就选对口的新鸿花园、柏蕙花园或者愉景雅苑。
翠城五中是昌岗中路小学直升。
那就选对口的翠城花园。
当然了，除了这两种选择方向，部分市一级小学，因为生源优秀单一，办学成绩和口碑也是很不错的。
比如说逸景翠园对口的逸景小学；
比如说泓景花园和佳信花园对口的知信小学。
所以学位房的选择，不像很多人想象的那么复杂：
结合自己的需求，比如通勤和配套，再选择相应的名校对口一线盘，就搞定了。
那抛开学位，单纯的海珠内部选筹，怎么选呢？
在我看来， 海珠主要分为4个内部板块：
定位高端，潜力十足的琶洲-滨江板块；
有规划增量，旧改落地推进中的创新湾板块和中大板块；
配套成熟，但增量红利不足的西部板块。
我们先从琶洲-滨江板块说起。
琶洲在马哥心中，是目前仅次于珠城的强势板块。
电商总部+人工智能与数字经济试验核心区的身份，加上阿里巴巴、小米、腾讯、科大讯飞、国美..这些巨头公司通通落户琶洲。
琶洲所吸纳的高净值人才，肯定也会越来越多。
那在住房问题上，这些大公司高管，首选肯定是琶洲内部的楼盘，而且以改善型为主。
所以豪宅定位的保利天悦，大社区配套完善的雅郡花园、水蓝郡，是琶洲发展起来后涨幅最好看的几个楼盘。
紧随其后的，是配套和体量稍微差点的会展西岸，还有琶洲内部刚需盘珠江大家庭。
但要是看到这里就直接抄作业，你会发现一个很严重的问题：
目前市场上根本没有这几个盘的货，已经被扫光了。
那没买到房的高管们咋办？
与琶洲一桥之隔的赤岗北，还有海珠老牌富人区滨江东，很好地承接了这部分外溢流量。
但要记住一点，赤岗北和滨江东虽然楼盘比琶洲多，但能涨的依旧只有符合改善要求的改善型楼盘。
比如赤岗北的珠江帝景、泓景花园和勉强称得上改善的佳信花园。
比如滨江东的富力银禧、海珠半岛、珠江广场和嘉仕花园。
这些都是有一定体量，有内部配套，流通性很强的楼盘。
要记住一点，哪怕位置很好一线临江，如果只是独栋，没有配套和体量，流通性也是上不去的。
不能轻易卖出去的房子，不是好房子。
接下来讲讲同样在很久之前就呼吁布局的创新湾板块。
创新湾作为海珠除琶洲外发展潜力最强的板块，有商业、有科创、有交通、有教育、有医疗。
做琶洲的强辅助，是绰绰有余的。
而创新湾内部，可以划分为 广纸片区、石溪片区、沥滘片区、海珠湿地 片区4大片区。
至于太古仓片区，我通常把它划分到西部板块。
那具体选筹咋做呢，我们先从沥滘片区说起。
沥滘是目前创新湾板块中，推进程度最高，改造范围最大的片区。
由珠光集团操刀，改造面积相当于三分之二个珠城。
根据规划，这片改造区域会建设4条轨道交通和3条过江隧道，2所综合性大型医院，3所小学，1所初中和2所高中。
所以将来的沥滘片区，就像一个镜像缩小版的琶洲。
因为同样临江，沥滘的选筹思路，和琶洲是比较相似的。
目前处在沥滘中心的罗马家园，就像琶洲的雅郡，拥有价格暴击的潜力。
而且罗马的价格和沥滘旧改的进度挂钩，哪怕未来市场进入横盘期，只要旧改在推进，罗马的价格就能稳步上升。
而罗马的龙禧组团，主打南向望江大户型，其稀缺性类似琶洲北向望江的保利天悦，同样很值得入手。
接下来是石溪片区。
在大多数人眼里，石溪身上都有刚需的标签，特别是金碧一期，放在整个广州都是头部上车楼盘。
别但因为刚需楼盘多就小看人家。
前几天石溪旧改尘埃落定，意味着石溪会是继沥滘之后，改造力度第二大的片区。
项目由佳兆业和红八方联合操刀，总投资金额176.99亿元。
所以说，石溪的刚需们，是熬出头啦~
选筹方面难度不大，刚需首选金碧一期和二期，刚改可以选金碧三期或者鸣翠花园四期。
这些楼盘是能最大程度吃下石溪旧改红利的。
而旧改边缘区域的东晓南，要是自住的话，也是可以买的，能稍微蹭到旧改，交通配套也算全面。
合生颐景华庭、芳草轩、英豪花园，看个人预算任选其一。
至于广纸片区。
规划了这么久，利好主要是旧改和望江。
广纸的新盘开了不少，开盘价可是一点不低。
但目前来看，无论通勤还是配套，都不算完善，投资自住都称不上太好的选择。
倒是周边的二手盘，因为新盘的高价衬托和广纸新城的逐步落成，价格一直在平稳上涨。
像保利百合和保利花园两个大型社区，流通性很强，又能吃到未来的规划红利，值得入手。
最后是海珠湿地片区。
这地方并不推荐，至少目前并不推荐。
无论生活配套还是交通配套，这里都显得太过匮乏，创新湾的改造也不是以海珠湿地为核心。
能吃的红利少，还不知道啥时候才能吃到。
所以珠江御景湾虽然高端实惠又望江，但受制于孤岛般的地理位置，并不推荐买。
同理，御景湾隔壁新开的天悦江湾也不推荐，楼盘还主打复式结构，流通性更低。
接下来，简单梳理下中大板块和西部板块的选筹。
就在石溪板块旧改敲定后两天，中大板块的旧改也敲定了。
中大纺织商圈，包括康乐村和鹭江村，整个346.67亿的改造项目，将由合生来操刀。
但要注意的是，中大板块的旧改，与沥滘和石溪不同，不是单纯的拆掉重建。
原本的中大布匹市场不会搬迁，而是引入更多高新企业共同合作，旧改更多是为了转型升级。
虽然市容市貌、整体环境和生活配套都会提升，但改造后的中大板块，依然会以传统的纺织业，也就是商业为主。
不过无论怎么变，中大旧改对板块内的一线楼盘来说，肯定是利好。
而且因为落实了时间节点，按照普遍5年的投资周期， 现在买能很好地吃到旧改初步完成的增值红利。
具体选筹，8号线以北可以看看富力千禧、愉景雅苑、柏蕙花园。
8号线以南可以看看江南新苑、愉景南苑、逸景翠园、叠彩园。
最后是西部板块。
海珠西作为海珠最先发展起来的地方，配套非常成熟，但产品普遍比较老，且没有未来规划增量。
所以要是选海珠西，普遍都有自住需求， 看重生活配套和学位。
那具体选筹就很简单了，以配套和学位为核心，认准光大花园、翠城花园、兰亭御园、富力金禧..各方面都不错又不会太老。
总结，简单做了张表，自己对照着选。
可能有遗漏没写上去的盘，但已经写上去的肯定值得买：
至于哪个楼盘最适合自己，需要衡量的因素很多，有需要的在文末找我详聊吧。
至于近期比较大的两个楼市新闻：
上海深圳调控出台，还有银*房行**贷收紧，会对广州楼市有什么影响吗？
影响不大。
上海深圳之所以被锤，是因为整体价格上涨太多。
而广州，得益于增城、从化、花都等远大大楼盘普遍横盘甚至阴跌。
虽然核心区标杆盘普遍有30%-50%的涨幅，但分散到整体涨幅，其实涨得不多。
所以温吞慢热的广州，其实大智若愚，调控之手没这么快来的。
而房贷收紧，对应的解决办法，在上篇文章马哥已经隐晦提及了。（ 以前买的房子没涨，要不要卖？ ）
马哥的更新频率不算高，但一直以来都秉承着初衷：
只讲干货！
每篇文章，都是看完后能有实际收获的，可以直接拿来用的。
所以，希望大家能多多分享给有需要的朋友，给马哥多一点鼓励。
最后，还是那几句老话：
做好选筹，抓紧上车！
如果你有置业广州的计划，又不知道哪个版块、哪个楼盘真正适合自己，可以找我咨询。
最后
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我们下次再见吧~